Jaarverslag Huurdersbelangen vereniging Lekkerkerk ( HBVL ) 2022
Leden
Het ledenaantal per 1 januari 2021 was 1001
Het ledenaantal per 1 januari 2021 was 993
887 leden Qua Wonen
94 leden bij de STEB
12 leden bij de appartementen van Kortland BV aan de Burgemeester v/d Willigenstraat
Het ledenaantal is gedaald doordat er woningen zijn verkocht.
Samenstelling Bestuur
Dhr. J. v/d Ham Voorzitter ( Onderhoud en Bestuurslid Huurdersplatform Krimpenerwaard )
Mevr. A. de Bruin secretaris ( notuliste, huren ) ( secretaris Huurdersplatform Krimpenerwaard )
Dhr. H. Veen extern penningmeester
Dhr. G. Verkaik 2de voorzitter ( HBVL Nieuws )
Mevr. Heuvelman 2de penningmeester / ledenadministratie
Mevr. v/d Pol bestuurslid ( buurtbeheer )
Dhr. Krijgsman bestuurslid ( buurtbeheer )
Mevr. Meinema bestuurslid ( communicatie, HBVL Nieuws )
Vergaderingen
Bestuursvergaderingen
Er zijn 9 vergaderingen geweest in 2022 waarin het beleid wordt besproken voor het gehele bezit van Qua Wonen en wat lokale kwesties.
Voorbereidingen voor de Algemene ledenvergadering, Lokaal overleg en Centraal Overleg Huurdersorganisaties ( COH ).
Verschillende adviezen over beleidsplannen, zoals het huurbeleid
Lokaal overleg
Er is en 3 maal overleg geweest in 2022, dit is een overleg tussen de HBVL en Qua Wonen, waar punten worden besproken die Lekkerkerk aangaan.
Punten die besproken zijn:
Onderhoudsprojecten
De HBVL heeft in overleg met Qua Wonen gesproken bij welke complexen energiemaatregelen plaats vinden.
In 2022 hebben er energiemaatregelen plaats gevonden bij de woningen aan de Emmastraat.
Het dak is geïsoleerd en de dakpannen zijn vervangen. De bovenwoningen hebben nieuwe dakramen gekregen met HR++ beglazing. De goten en hemelwaterafvoeren zijn vervangen. De spouwmuren zijn na-geïsoleerd, het voegwerk is vervangen en de gevels zijn voorzien van een verfsysteem die tevens de waterafstotende werking verbeterd. We hebben het glas en de ventilatieroosters vervangen. De voor- en achterdeuren zijn vernieuwd en het complex is geheel voorzien van nieuw schilderwerk. De hoofdentree is aangepast, het trappenhuis is voorzien van nieuw tegelwerk en de wanden en hekwerken zijn voorzien van nieuwe kleuren. Tevens zijn de vluchttrappen op de kopgevels vervangen. De galerij- en balkonvloeren zijn voorzien van een vloercoating. Alle houten hekwerken en privacy schermen zijn vervangen door stalen versies waardoor de veiligheid en het onderhoud hiervan is verbeterd. In uw woning hebben we in de keuken, badkamer en toilet, CO2 gestuurde mechanische ventilatie units aangebracht. Het leidingwerk voor de warmtelevering naar de radiatoren is vanaf het ketelhuis geheel vervangen en brandveilig gemaakt. De levering van warmtapwater is gekoppeld aan het centrale ketelhuis waardoor de boilers zijn komen te vervallen. De gehele energie levering is per woning gecentraliseerd middels een zogenaamde doorstromer die het energie verbruik meetbaar maakt.
Lorentzweg e.o.
De bewoners van de Lorentzweg e.o. hebben te horen gekregen dat hun woningen gesloopt gaan worden vanwege paalrot. De woningen aan de Wibautstraat 4 t/m 14 en 16 t/m 32, Lorentzweg 10 t/m 32, Schaepmanstraat 1 t/m 19 ( eerste fase )en Jan Ligthartstraat 1 t/m 19 worden in 2025 gesloopt en de woningen aan de Wibautstraat 34 t/m 64, Lorentzweg 34 t/m 42 en 46 t/m 54, Jan Ligthartstraat 2 t/m 18 en Piersonstraat 1 t/m 19 in 2027 ( tweede fase )
Het sociaal plan is per 1 december ingegaan en hebben de bewoners een stadsvernieuwingsurgentie gekregen en krijgen een verhuiskostenvergoeding als zij verhuizen naar een andere woning. De woningen zullen tijdelijk verhuurd worden door Gaphh.
Bewoners van de eerste fase kunnen terugkeren via een wisselwoning en de bewoners van fase 2 kunnen als ze dat willen naar de nieuwbouw van fase 1 verhuizen.
Bij de woningen aan de Schaepmanstraat 2 t/m 20, Piersonstraat 2 t/m 20 en Lorentzweg 141 t/m 179 gaan ze drainage aanbrengen om ervoor te zorgen dat de palen onder water blijven staan.
Panelen Dreven
Na de renovatie aan de Dreven zijn er diverse panelen losgekomen en dit is nu eindelijk na lange tijd opgelost.
Verder worden ook individuele problemen besproken, soms met succes en soms niet
Platform Overleg
In dit overleg zitten delegaties van HV Ons Belang uit de Krimpen a/d Lek, HSW uit Schoonhoven, Stichting Huurdersbelang uit Krimpen a/d IJssel en de HBVL uit Lekkerkerk.
Namens de HBVL hebben dhr. v/d Ham en mevr. de Bruin hier zitting in.
Tijdens dit overleg worden zaken besproken die worden behandeld in het Centraal Overleg
Centraal Overleg Huurdersorganisaties ( COH )
Dit overleg vindt plaat tussen het platform en Qua Wonen, tijdens het overleg worden punten besproken die voor alle kernen gelden
Er is 3x maal overleg geweest
Adviezen die er gegeven zijn
Advies Huurverhoging
De huurverhoging was 2,3 % voor de sociale huurwoningen en 0,75 % voor complexen waar 50 % van de woningen een energielabel E, F of G had.
Het COH had een negatief advies gegeven hierop en een voorstel gedaan voor 1,5 % voor de sociale huurwoningen en 0,5 % voor complexen met slechte energie labels.
Helaas heeft Qua Wonen het advies niet overgenomen.
Advies tuinophogingen
Als de straat opgehoogd wordt dan krijgt u van Qua Wonen een vergoeding die u kunt gebruiken om de tuin of een gedeelte van de tuin op te laten hogen door de aannemer die door Qua Wonen is aangesteld.
De vergoedingen zijn
€ 145 voor een kleine tuin tot 25 m2
€ 290,- voor een normale tuin van 25 tot 50 m2
€ 435,- voor een middelgrote tuin van 50 tot 75m2
€ 580,- voor een grote tuin van 75 tot 100 m2
€ 725,- voor een voor en achtertuin die groter is dan 100 m2
Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd volgend de gemiddelde huurverhoging en het is ook mogelijk voor dit geld vaste planten en struiken via de aannemer te bestellen.
Advies geen huurverhoging bij aanbrengen van isolatiemaatregelen
In de nationale prestatieafspraken ( Dit zijn afspraken gemaakt door Aedes, Woonbond, VNG en de minister van volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ) staat dat er vanaf 1 januari 2023 geen huurverhoging meer gerekend mag worden voor het aanbrengen van isolatiemaatregelen. Qua Wonen heeft besloten om dit al in 2022 in te laten gaan.
Dit houdt in dat de Emmastraat geen huurverhoging heeft gekregen voor deze maatregelen.
Advies herstructurering van 91 woningen aan de Lorentzweg e.o.
Er gaan 91 woningen gesloopt worden aan de Lorentzweg e.o.
Na vele gesprekken met Qua Wonen bleek dit de beste oplossing en Dhr. v/d Ham zit in de Klankbordgroep namens de HBVL en mevr. de Bruin ook als bewoner.
Fusie Qua Wonen en Woningbouwstichting de Samenwerking
Per 1 januari 2022 is Woningbouwstichting de Samenwerking gefuseerd met Qua Wonen.
Qua Wonen is nu de nieuwe verhuurder van 264 woningen in Ouderkerk a/d IJssel en Lageweg van Woningbouwstichting de Samenwerking.
De huurdersorganisatie van de Samenwerking ( HOS ) is vanaf 1 januari 2022 ook betrokken bij de overleggen die plaats vinden tussen het COH en Qua Wonen.
Advies wijziging algemene beleidsregels vervangen van keukens
Keukens worden automatisch vervangen als deze 18 jaar of ouder zijn ook als deze keukens nog in een prima conditie verkeren bij mutatie. De huurder kan ook een nieuwe keuken aanvragen als deze 18 jaar is.
Met deze nieuwe regels worden keukens die ouder zijn dan 18 jaar en nog goed zijn niet meer vervangen.
Beleidsregels vervanging keukenonderdelen worden
QuaWonen vervangt of repareert op verzoek of bij mutatie keukenkasten, keukenblokken of aanrechtbladen die verjaard zijn of in onacceptabele mate versleten of verweerd zijn mits de schade niet veroorzaakt is door bewonersgedrag dat in strijd is met de algemene voorwaarden, oftewel mits sprake is van normaal gebruik.
o Verjaarde keukenonderdelen zijn keukenonderdelen met bouwjaar 1994 of eerder.
o Bij keukens jonger dan 18 jaar is pas sprake van reparatie of vervanging bij de zittende huurder als de slijtage of schade het gebruik van de keuken hindert.
o Bij zittende huurders met een keuken van 18 jaar of ouder die een gebrek melden, worden keukenonderdelen vervangen als de mate van slijtage of verwering het normale woongenot aantast, en de huurder dat wenst.
o Bij mutatieonderhoud worden keukenonderdelen actief vervangen waarvan de mate van slijtage of verwering het normale woongenot aantast, ongeacht de leeftijd van de keuken.
o QuaWonen vervangt genoemde zaken op het niveau van de standaard basiskwaliteit, maar biedt tijdens een keukenvervanging de huurder de mogelijkheid om op kosten van de huurder extra voorzieningen toe te voegen.
o QuaWonen vervangt geen keukenkasten of aanrechten die jonger zijn dan 18 jaar, waarvan duidelijk is dat de schade is veroorzaakt door bewonersgedrag. Ook niet tegen (gedeeltelijke) betaling. De huurder moet dat zelf organiseren. Hierop kunnen echter op maatschappelijke gronden uitzonderingen worden gemaakt door QuaWonen. Een huurder die een jongere keuken met schade achterlaat bij mutatie, waarvan duidelijk is dat dit is veroorzaakt door verkeerd bewonersgedrag kan aansprakelijk gesteld worden voor de schade. De afschrijftermijn van de vervangingswaarde is/blijft 18 jaar. Een huurder met een keukenblok van 18 jaar of ouder is daardoor niet aansprakelijk voor de vervangingskosten.
o De keuze of QuaWonen het gehele keukenblok vervangt, of onderdelen daarvan, maakt QuaWonen op basis van wat doelmatig is op de langere termijn.
o De keukenkasten moeten wat betreft vorm en kleur een eenheid blijven. Als vervanging van een onderdeel nog de voorkeur heeft boven vervanging van het gehele pakket, moet dat onderdeel wel de oorspronkelijke kleur en vormgeving houden. Als dat niet mogelijk is moet dus alsnog alle kasten of zelfs het geheel vervangen worden, afhankelijk van wat doelmatig is.
o QuaWonen is verantwoordelijk voor de beoordeling of er sprake is van onacceptabele kwaliteit en voor de beoordeling welke onderdelen worden vervangen. QuaWonen kan de uitvoering van de beoordeling delegeren aan de co-maker.
o De verdere criteria en technische specificaties die worden gehanteerd bij deze beoordeling worden bepaald door de afdeling vastgoed in overleg met belanghebbende
Raad van Commissarissen
In 2022 is er 1 x overleg geweest met de 2 commissarissen die namens de huurders in de Raad zitten. Dit zijn mevr. van der Steen en mevr. van Os. Mevr. van der Steen is aan haar laatste termijn bezig en er is inmiddels een opvolger gevonden die als het goed is haar gaat opvolgen per 1 juli 2023.
Cursussen
Dit jaar is er een basiscursus huisvesting gevolgd.
Ook zijn er diverse Webinars gevolgd van de Woonbond
Buurtbeheer
Mevr. v/d Pol en dhr. Krijgsman zijn de vertegenwoordigers namens de HBVL wat buurtbeheer betreft. Zij hebben overleg met dhr. van der Dool de Buurtbeheerder van Qua Wonen van Lekkerkerk. Momenteel loopt het overleg minder maar we hopen dat dit komend jaar weer beter wordt.
Er is een facebookpagina “Ogen en oren in de wijk” waar staat wat Buurtbeheer allemaal doet.
Als u wat heeft waarvan u denkt, dit is wat voor het buurtbeheer dan kan u altijd Qua Wonen bellen of mailen naar info@quawonen.com t.a.v. Jorne van den Dool
Als u wat leuks wilt in uw buurt kunt u een aanvraag doen via het leefbaarheidsfonds voor een vergoeding zo is het ook weer mogelijk om een bijdrage te vragen voor een buurtbarbecue.
Geschillen Commissie Wonen Zuid-Holland ( GCWZH )
Bij conflicten tussen huurders en Qua Wonen kan de huurder het geschil voor leggen aan de Geschillen Commissie Wonen Zuid-Holland.
De Commissie kijkt dan of het geschil ontvankelijk verklaard wordt en na overleg met huurder en verhuurder tot een advies komen en die aan de corporatie meedelen.
Klachten van huurders kunnen naar info@gcwzh.nl of per post op Postbus 610, 3300 AP te Dordrecht gestuurd worden Het klachtenformulier kunt u vinden op de website www.gcwzh.nl
STEB
Dit jaar is er 1x overleg geweest met het bestuur van de STEB
In 2022 hebben de huurders van de STEB weer geen huurverhoging gekregen
De servicekosten t/m 2020 zijn nu afgerond, bijna alle bewoners krijgen geld terug.
Dit wordt grotendeels veroorzaakt dat er geen huismeester meer is wat een grote post was op de servicekosten.
De servicekosten van 2017 en 2018 zijn inmiddels afgerekend en 2019 en 2020 wordt voor het eind 2022 betaald.
Er wordt geprobeerd om per 2023 de servicekosten weer naar de HBVL te sturen
Om te besparen op de energiekosten in de openbare ruimte is hier overal led verlichting en HR++ glas aangebracht.
De bewoners zijn geïnformeerd hoe om te gaan met energie.
Op de fietsenstalling is een sedum dak aangelegd en ziet er mooi uit
Er wordt gekeken of dit ook mogelijk is om op de grote zaal dit aan te leggen.
Er zijn regentonnen besteld voor de Jagershoeve, hiervoor is subsidie ontvangen